KENTSEL DÖNÜŞÜM BİLGİLENDİRME

Afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüştürülerek ülke genelinde sağlıklı, güvenli ve yaşanabilir çevreler oluşturulmasıdır.

Yaklaşık 19 milyon konutun bulunduğu, 2000 sonrası yapılanlar hariç önemli bir kısmın deprem güvenliği yönünden incelenmesi, 6–7 milyon konutun yenilenmesi ya da güçlendirilmesi gerektiği öngörülür.

Riskli alan ve riskli yapı tespitleri için 19.06.2012 tarihli talimatla çalışmalar başlatılmıştır.

Öncelik; birinci derece deprem kuşağındaki ve nüfus yoğunluğu yüksek illerdedir (İstanbul, Kocaeli, Sakarya, Bursa, İzmir vb.).

Afet riski açısından öncelikli ilçeler ve birinci derece deprem kuşağındaki ilçeler önceliklendirilir.

2B gelirleri, çevre cezaları, belediye bütçelerinin belirli oranları, İller Bankası kâr payları ve merkezi bütçe ödenekleri gibi kaynaklar değerlendirilir.

Öncelik yerinde dönüşümdür. Teknik olarak mümkün olmayan yerlerde rezerv yapı alanları kullanılabilir. Anlaşma ile tahliye edilenlere kira yardımı/konut tahsisi sağlanabilir.

Tek bir model yerine İspanya, Kore, Japonya ve bazı Güney Amerika uygulamaları gibi başarılı örneklerden yararlanılır.

Evet. Riskli yapı tespitleri malikçe başlatılabilir; engellemeler için yaptırımlar öngörülür.

Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Malikler yapmazsa idare (belediye/il özel idaresi) süreci yürütebilir.

İtirazlar teknik heyetçe incelenir. Risk kesinleşirse riskli alandaysa yıkım esastır; değilse kredi/güçlendirme seçenekleri değerlendirilebilir.

60 gün süre verilir; gerektiğinde ikinci süre de tanınır. Uymayanlar için idari işlemler uygulanır.

Anlaşmayı teşvik eden destekler sağlanır; yine de uzlaşma olmazsa arsa payları hisseleri oranında işlem görür.

Katılmayanların hisseleri rayiç değeri üzerinden öncelikle diğer maliklere açık artırma ile, olmazsa kamu tarafından satın alınabilir/kamulaştırılabilir.

Değer üzerinden satın alma/kamulaştırma ve hak sahipliği güvenceleri ile mağduriyetin önüne geçilmesi hedeflenir.

Sağlam binalar için yıkım esası yoktur; proje bütünlüğü gerektirirse maliklerle anlaşma dâhilinde işlem yapılabilir.

Kanuna göre hem Bakanlık hem idare yetkilidir. Kapasitesi yetersiz idarelerde Bakanlık yetki kullanabilir.

Uzun vadeli ve görece düşük maliyetli kredi modelleri ile faiz desteği uygulamaları öngörülür.

Tek başına yeterli değildir; çeşitli gelir kalemleri ve bütçe ödenekleri birlikte kullanılır.

Esas amaç can ve mal kaybını önlemek, güvenli yaşam çevreleri kurmaktır; rant amacı güdülmez.

Büyük ölçekli yenileme/güçlendirme ihtiyacı sektöre uzun soluklu bir hareket sağlar.

Maliklerden herhangi birinin başvurusu yeterlidir; toplu başvuru da yapılabilir.

Kural olarak malikler karşılar; idare tarafından yaptırılırsa giderler ilgililerine yansıtılabilir.

Tebliğden itibaren kısa bir süre içinde (uygulamada 15 gün) teknik heyete itiraz edilebilir; heyet kararı kesindir.

Arsa payı üzerinden üçte iki (2/3) çoğunluk esastır; sayı çoğunluğu tek başına yeterli değildir.

Rayiç bedel üzerinden açık artırma ile öncelikle diğer maliklere satış; satılamazsa idarece satın alma/kamulaştırma uygulanır.

Hak sahiplerine (malik/sınırlı ayni hak sahibi) proje ve ilke kararlarına göre süre ve tutarı belirlenen kira yardımı yapılabilir; kiracılara taşınma desteği verilebilir.

Teknik ve ekonomik analiz sonuçlarına göre karar verilir; can güvenliği önceliklidir.

Yerinde dönüşümün mümkün olmadığı durumlarda hak sahiplerinin taşınacağı planlı yeni yapılaşma alanlarıdır.

Kanun kapsamındaki işlemlere çeşitli vergi, resim ve harç muafiyetleri/indirimleri uygulanabilir.

Paylaşım oranı, teknik şartname, iş programı, teminat ve cezai şartlar net olmalıdır; noter onayı ve tapu şerhleri önemlidir.

Tip listeleri, arsa payı oranları, finansman ve teminat yapısı sözleşmede ayrıntılı düzenlenmelidir.

Proje ekleri ve yönetim planı ile kullanım/aidiyetler açıkça belirlenmelidir.

Mevzuat ve plan kararları çerçevesinde emsal/kat yüksekliği gibi haklar proje fizibilitesine dâhil edilir; idari onaylar esastır.

Bakanlık protokollü bankalardan sağlanan kredilere faiz desteği uygulanabilir; şart ve süreler ilgili kılavuzlara göre belirlenir.

Taşınma yardımı ve proje bazlı destekler sağlanabilir; kira yardımı esasen malikler içindir.

Evet, kredi/kira desteklerinden hisseleri oranında yararlanabilirler.

Kural olarak maliklerce karşılanır; uzlaşma kapsamında yüklenici veya idare tarafından üstlenilebilen modeller de vardır.

Kat maliklerinin kararlarına karşı yargı yolu açıktır; kamulaştırma/acele kamulaştırma istisnai hallerde uygulanabilir.

Tespit kesinleşince idarece tapu kütüğüne şerh verilir; satış ve işlemler bu kayda göre yürütülür.

Tespit raporları, tebligatlar, karar tutanakları, proje onayları ve sözleşme ekleri esastır.

Teklif/şartname, referans ve teminat değerlendirmeleriyle şeffaf bir seçim yapılmalı; sözleşme ayrıntılı olmalıdır.

Proje ve ilke kararlarına göre kira yardımı veya geçici barınma çözümleri uygulanabilir.

Mühendislik değerlendirmesi sonucu can güvenliği sağlayan güçlendirme mümkünse ve ekonomikse tercih edilebilir.

Paylaşım sözleşmesi ve onaylı projeye göre, arsa payı ve tip listeleri esas alınarak yapılır.

Hak ve yükümlülüklerin güçlü korunması için noter onayı ve tapu şerhi önerilir; uygulamada yaygındır.

İnşaat tüm riskler, üçüncü şahıs mali mesuliyet sigortaları ve iş sağlığı–güvenliği tedbirleri zorunludur.

Kullanma izni/iskan alınır; teslim tutanakları düzenlenir ve garanti süreçleri başlatılır.

Kanun kapsamındaki işlemlerde çeşitli vergi/harç muafiyetleri uygulanabilir; güncel mevzuat takip edilmelidir.

Yetkili/lisanslı kuruluşa risk tespiti için başvurmak, komşularla birlikte hareket etmek ve idare/bakanlığın rehberlerini izlemek en doğru başlangıçtır.